Gayrimenkul yatırımı çok sık tekrar eden bir yatırım türü değildir. Çoğu yatırımcı için bir ömür boyunca yapılan en büyük yatırım bir gayrimenkul edinmektir. Gerek yatırım amaçlı gerekse oturma amaçlı olsun yatırımcı gayrimenkulün fiyatının arttığını görmek ister.

Birbirlerine çok yakın özellikler taşımalarına rağmen bazı gayrimenkullerin gelecekteki fiyatlarının seyri diğerlerine göre tamamen farklı gelişebilir. Bunun nedeni gayrimenkul fiyatını etkileyen faktörlerin çeşitliliğidir.

Aşağıda gayrimenkul, özellikle de konut yatırımı yapmadan önce gözden geçirebileceğiniz özet bir kontrol listesi yayınlıyorum,

Fiziki Şartlar:

Konutun yaşı ve yaşam alanlarının mimarisi en öncelikli kriterler arasındadır. Konutun deprem yönetmeliğine uygun yapılmış olması, yeni bir inşaat olması, kurumsal bir firma tarafından inşa edilmiş olması, m2 büyüklüğü ve oda sayısının ihtiyaca uygun olması, brüt alan ile net alan arasında çok büyük farklar olmaması fiyatı olumlu yönde etkileyecek faktörlerdir.

Bunların dışında balkon, cephe gibi faktörler de mutlaka değerlendirilmelidir. Ara katta konumlanan ve güneş alan cephelerin daha çok tercih edildiği unutulmamalıdır.

Otopark imkanlarını da konut fiyatını etkileyen fiziki faktörler arasında sayabiliriz. Arabanızın güvende olması, akşam eve geldiğinizde park edecek yer aramakla zaman kaybetmemeniz gibi nedenlerle kendinize ait otopark alanının varlığı da fiyatı etkileyen önemli bir etkendir.

Lokasyon:

Gayrimenkulün bulunduğu bölge çoğu zaman fiziki şartların önüne geçer. Özellikle İstanbul gibi metropollerde semtler arasında gayrimenkullerin fiziki şartlarından bağımsız olarak oldukça büyük uçurumlar bulunmaktadır. Bu farkın nedenlerinden birisi İstanbul için "manzara" olabilir, fakat gayrimenkulün fiyatını etkileyen asıl faktörler, gayrimenkulün eğitim ve sağlık kurumlarına, ofisler ya da sanayi siteleri gibi iş alanlarına, alışveriş alanlarına, metro gibi toplu taşım sistemlerine yakınlığıdır. 

Gayrimenkulün bulunduğu bölgede altyapı yatırımlarının tamamlandığı ve sorunsuz işlediği mutlaka teyit edilmelidir.

Lokasyonla beraber gayrimenkulün hitap ettiği kitle ile bulunduğu semt arasındaki uyumu da unutmamak gerekir. İnsanlar kendi yaşam tarzlarına yakın gördükleri ortamlarda yaşamak isterler. Gayrimenkul ne kadar iyi özelliklere sahip olursa olsun fiyat o bölgedeki sosyo-kültürel çevreye göre gelişecektir. Bu durumun tam tersi de geçerlidir, kısıtlı özelliklere sahip bir gayrimenkul bulunduğu konum ve sosyo-kültürel çevre itibariyle oldukça talep görebilir.

Sosyal İmkanlar:

Evde oldukça fazla zaman geçiren bir toplum olarak, mahalle kültürünün de etkisiyle güvenli, bize ait alanlar oluşturmak isteriz. Bu nedenle son dönemde inşası artan site tipi yerleşim alanlarına oldukça fazla talep olmaktadır. Site; güvenlik, park, havuz, market, spor salonu gibi sosyal imkanları barındırdığı için konutun site içinde olup olmaması konutun fiyatını etkileyen faktörler arasında önemli bir kriterdir.

Beğendiğiniz konut site içinde yer almıyor olabilir, gelecekte fiyat artışı beklentisine girmek için bir gayrimenkulün sosyal alanlara yakın olmasına dikkat edilmelidir.

Resmi Şartlar:

Gayrimenkulün gerekli yasal şartları taşıyıp taşımadığı ilgili kurumlardan öğrenilmelidir. Tapu durumu fiyatı etkileyen faktörler arasındadır. Bir gayrimenkul proje aşamasındayken yüklenici tarafından kat irtifakı kurulur, proje tamamlandıktan sonra gerekli kontroller yapılıp projenin uygunluğu onaylanırsa ilgili makamlardan iskan izni alınır ve tapular kat mülkiyetine çevrilir. 

Tapu durumu dışında gayrimenkul üzerindeki ipotek ya da satış şerhi gibi kısıtlamalar mutlaka araştırılmalıdır.

Bölgedeki Yatırımlar:

Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul almak, yatırım yapmanın doğası gereği risk içermektedir. Bölgede orta vadede planlanan ulaşım, altyapı ve sosyal alan projelerinin takip edilmesi önemlidir. Bu projelere metro inşaatı, havaalanı, hastane gibi devlet projeleri ya da avm gibi ticaret alanı yatırımları gibi büyük projeler örnek gösterilebilir. Bu tip yatırım haberlerinin söylentinin ötesinde olduğunun olabildiğince teyit edilmesi gerekmektedir.  

Yönetim:

Günümüzde talep ve ihtiyaçların değişmesiyle beraber konut tipleri de değişmiş, bu da beraberinde farklı hizmetleri bir arada sunan profesyonel yönetim şirketlerinin yaygınlaşmasını sağlamıştır. Yaşam alanının bu tip profesyonel hizmet sunan, referanslı firmalar tarafından yönetiliyor olması oraya değer katacaktır. Özellikle yönetimsel problemler uzun yıllar sürebilir, yenileme ve çevre düzenleme çalışmaları aksayabilir, gayrimenkul hak ettiği değere ulaşamayabilir.

Faizler:

Faizlerdeki değişim gayrimenkul sektörünü genel olarak etkileyecek bir faktördür, fakat bazı konutlar bu değişimlerden diğerlerine göre daha fazla etkilenebilir. Faizlerin arttığı dönemlerde kredi maliyetleri artacağından hem konut arzı hem de konut talebi olumsuz etkilenecektir. Faizin artması tasarrufu olan yatırımcıları farklı yatırım alanlarına itebilir, bu da konut yatırımlarını ertelemelerine neden olabilir. Alınacak konut acil ihtiyaç değilse, kredi maliyet artışı nedeniyle kaynak ihtiyacı duyan, konut kredisi kullanacak yatırımcıların talebini de düşürecektir.

Faizlerdeki artışın konut fiyatlarına etkisi son yıllarda oldukça popüler olan, ağırlıklı kredili satış hedefleyen, orta-üst segmente hitap eden, düşük peşinatla ve yerel para birimi üzerinden satış yapılan, Toki ya da Emlak Konut GYO gibi Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları aracılığı ile satılan projelerde daha fazla görülecektir.

Son olarak, yatırımcı ihtiyaç duyduğu özelliklere sahip konuta daha fazla bedel ödemeye hazırdır. Bu nedenle gayrimenkul yatırımının en önemli basamağı "ihtiyaçları doğru belirlemektir". Yukarıdaki listede yer alan, çoğu genel kabul görmüş gayrimenkul fiyatını etkileyen faktörlere uygun yapılan yatırımların başarı şansının diğerlerine göre daha fazla olduğu söylenebilir. Bu maddelere kişisel ihtiyaçların önem sırasına göre eklemeler yapılabilir.

Onur CEYLAN
Author: Onur CEYLANWebsite: https://tr.linkedin.com/in/onurceylanEmail: Bu e-Posta adresi istenmeyen posta engelleyicileri tarafından korunuyor. Görüntülemek için JavaScript etkinleştirilmelidir.
Hakkımda
Yatırımcı, Finans ve Sermaye Piyasası Uzmanı ( S P K ileri düzey lisansı ve türev araçlar lisansı sahibiyim. Eski bankacıyım, uzun süredir bireysel yatırım portföyümü yönetiyorum. Piyasarehberi.org sitesindeki yazılar finansal okur yazarlığa katkıda bulunmak amacıyla tarafımdan yazılmaktadır, site içeriği izinsiz ve kaynak gösterilmeden kullanılamaz ).

Etiketler Gayrimenkul